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Rogito, APE e novità per il 2019

– Prepararli già in fase di ricerca acquirenti –

 

La documentazione necessaria per la compravendita di un immobile è definita ed è bene iniziare a prepararla già in fase di ricerca degli acquirenti quando si immette sul mercato l’immobile tramite annunci immobiliari privati.

Rogito, APE, planimetria catastale ed eventuali variazioni con relativi permessi edili, visura ipotecaria e il nuovo certificato di agibilità –che sarà introdotto dal 2019– sono i documenti che il venditore dovrà produrre già in fase di stipula del preliminare di vendita della propria casa, appartamento o altro.

All’atto di vendita effettivo, lasciando quindi un certo margine di tempo per la preparazione, chi vende l’immobile dovrà anche rendere disponibile il regolamento condominiale, se esiste.

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Preliminare di compravendita o compromesso: cos’è

Non sono moltissimi, ma potremmo non averli già tutti a disposizione, o averli smarriti nel tempo, e in caso di trattative rapide è meglio preparali prima.

Al preliminare di vendita –o compromesso– si può infatti arrivare piuttosto rapidamente se, in fase di pubblicizzazione tramite annunci immobiliari privati, l’immobile è stato messo in vendita al suo reale prezzo di mercato e con i dovuti passi di marketing per renderlo visibile nei siti web di settore e con una buona presentazione fotografica.

Il preliminare di compravendita di un immobile è un contratto a tutti gli effetti: che sia una scrittura privata o venga firmato davanti a un notaio, va redatto in forma scritta.

Impegna infatti le parti, dette venditore-promittente e acquirente-promittente, a procedere con un futuro atto di vendita secondo i termini che nelle sue pagine vengono stabiliti: prezzo di vendita, caratteristiche e indirizzo dell’immobile, planimetrie, Attestato di Prestazione Energetica.

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Caparra, acconto e penali

Non meno importanti sono le clausole accessorie di un preliminare di compravendita. Esse infatti definiscono: data di stipula del contratto definito di vendita, la caparra e la penale da pagare in caso di mancato acquisto o vendita da parte di chi cambi idea, per qualunque motivo pur validissimo.

La registrazione del preliminare presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla stipula –30 se firmato davanti al notaio e 60 se l’atto viene trascritto all’estero– ha dei costi, ma tutela il promittente-acquirente in caso il venditore decida di vendere ad altri.

La trascrizione nei pubblici registri immobiliari non ha invece costi.

Attenzione alla differenza tra acconto e caparra confirmatoria.

L’acconto infatti è una vera anticipazione del prezzo di vendita mentre la caparra verrà restituita alla firma dell’atto vero e proprio di acquisto o, in quella sede, inserito nel prezzo totale.

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Rogito, APE, Planimetria. Certificato di agibilità, novità 2019


Il Rogito notarile di acquisto della casa o dell’immobile da vendere è un documento fondamentale perché definisce esattamente chi sia il proprietario dell’immobile e come ne sia entrato in possesso: acquisto precedente, successione (eredità), donazione.

Viene completato dalla Visura Ipotecaria che certifica che la casa non è gravata da ipoteche, decreti ingiuntivi o pignoramenti e si ottiene gratis e online dall’Agenzia delle Entrate.

L’Attestato di Prestazione Energetica e la Planimetria catastale sono gli altri due documenti immediatamente necessari per i quali è bene iniziare a consultare i professionisti che possono aiutare ad ottenerli. L’APE è un documento obbligatorio sia per la compravendita, sia per l’affitto di immobili: attesta la classe energetica dell’immobile in base al consumo invernale ed estivo, vale 10 anni e può essere rilasciata solo da un tecnico autorizzato.

La planimetria catastale attesta che l’immobile che viene messo in vendita corrisponde –nelle varie parti e con le eventuali modifiche avvenute negli anni– alla descrizione presente presso il catasto. Se non si possiede una planimetria aggiornata bisogna rivolgersi ad un professionista autorizzato –geometra, ingegnere, architetto– per redigere una nuova planimetria e registrarla presso il catasto.

La certificazione di agibilità dell’immobile è la novità per il 2019 sia per la vendita, sia per l’affitto di un immobile. Attesta il rispetto delle condizioni di sicurezza, di igiene e risparmio energetico, e viene rilasciata dagli uffici comunali competenti.

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Documenti personali: ritardi e sviste

Resta inteso che entrambe le parti, venditore e acquirente, devono presentare copia dei documenti di identità anagrafica –cioè carta di identità e codice fiscale–, certificato che attesti lo stato civile o il regime patrimoniale, il permesso di soggiorno in caso di cittadini extracomunitari residenti in Italia.

Sembra banale, ma può capitare di arrivare alla firma di un contratto con la Carta di Identità scaduta ed essere costretti ad allungare i tempi, con malcontento di tutte le parti costrette a ripianificare l’appuntamento.

 


 

Leggi gli altri articoli della guida “Vendere Casa da Privato”:

  1. Home Staging: come rendere attraente un immobile
  2. Vendere un immobile: documenti necessari
  3. Come valutare un immobile per la vendita
  4. Marketing Immobiliare: strategia e pianificazione
  5. Tassazione e fiscalità immobiliare

Si ringrazia per la collaborazione vendesicasaprivatamente.it

 


 

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