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Vendere e comprare casa: chi e quanto si paga

 

Una delle prime domande che ci si pone quando si decide di vendere o comprare casa è “quanto mi costerà in tasse e fisco?”.

La vendita di un immobile non ne è esente, ma la casistica è varia -in particolare se si tratta di prima casa o seconda casa- e, soprattutto, si differenzia per ciò che compete al venditore e all’acquirente.

Tasse vendita prima casa

La notizia genericamente buona è che la vendita di una casa acquistata da più di cinque anni non è tassata.

Non è cioè dovuto il pagamento dell’Irpef sulla plusvalenza, la differenza tra il corrispettivo ottenuto dalla vendita dell’immobile ed il suo valore all’acquisto.

E non è tassata nemmeno quando venga venduta prima che siano trascorsi cinque anni se si tratta di una abitazione principale, cioè una casa che sia stata adibita –per la maggior parte del tempo– a dimora abituale del venditore o suoi familiari (il coniuge, i parenti entro il terzo grado, gli affini entro il secondo grado).

In genere la prima casa coincide con l’abitazione di residenza ma è necessario, comunque, dimostrare di avervi vissuto almeno un anno quando, per ipotesi, si abbia necessità di venderla dopo appena due anni dall’acquisto.


La plusvalenza che può essere tassata

La norma è infatti che si paghi una tassa sulla plusvalenza di vendita prima di cinque anni dall’acquisto: nell’ipotesi, per esempio, di rivendere a 250.000 euro un immobile acquistato a 200.000 un paio d’anni prima.

In questo caso la differenza sarà tassata o secondo una tassazione ordinaria –confluendo nel reddito complessivo e poi tassata a fini Irpef, secondo diversi scaglioni– o una tassazione separata.

Se il venditore sceglie questa seconda opzione –attenzione, deve dirlo espressamente al notaio–, alla plusvalenza che si genera con la vendita dell’immobile viene applicata un’imposta sostitutiva del 20%.


A carico di chi vende la casa sono ovviamente le parcelle dei professionisti cui ci si rivolga per preparare eventuali documenti mancanti, come ad esempio l’APE energetica –ad oggi non sempre in possesso del venditore– o la correzione di mappe catastali eventualmente errate o la presentazione di volture catastali mancanti.

Tasse vendita seconda casa

Diverse sono tassazione e fiscalità in caso di vendita di seconda casa. Ciò a motivo del minore interesse ‘pubblico’ rispetto al diritto all’abitazione –e quindi all’acquisto della prima casa– sancito dalla costituzione italiana.

Viene infatti applicata la tassazione sulla plusvalenza che si è generata, anche se in periodo di recessione può darsi l’eventualità che un proprietario sia costretto a vendere ad un prezzo inferiore a quello di acquisto.


La plusvalenza che si incassa dalla vendita di una seconda casa –più i costi di acquisizione, come le spese notarili– va ad aggiungersi al reddito e viene tassato complessivamente come Irpef, solitamente con aliquota al 23% e secondo precisi scaglioni di riferimento.

Oppure, facendo espressa richiesta al notaio, applicando un’imposta sostitutiva del 20%.

 

Tasse acquisto prima casa

Sono molte le agevolazioni che negli anni sono state riconosciute a chi acquista la prima casa. Esistono tuttavia alcune spese espressamente a carico di compra. A dispetto di numerose incertezze e malintesi è chi compra a dover pagare il notaio, ma anche ad avere il diritto a scegliere il professionista di sua fiducia. Le parti possono tuttavia decidere in modo diverso, per esempio stabilendo che sia il venditore a pagare le spese notarili, oppure che vengano divise con l’acquirente.
A carico dell’acquirente sono anche altre spese legate al rogito, come l’imposta di registro e l’IVA, ma con tariffazioni agevolate. La prima, l’imposta di registro, prevede infatti un’aliquota al 2%, ridotta rispetto all’acquisto di una seconda casa. La seconda, l’IVA in caso di acquisto dal costruttore, sarà del 4% invece che 10%. Fisse invece sono le quote di imposta ipotecaria e imposta catastale, entrambe di 200 euro nel 2019.


Casistica e agevolazioni prima casa

Va ricordato che anche in altri casi la plusvalenza non viene tassata, cioè quando l’immobile viene ricevuto in donazione (e se l’immobile era stato acquistato più di cinque anni prima), quando viene ricevuto per successione (eredità).
E va sottolineato che restano in corso di validità non pochi bonus per valorizzare la prima casa:

  • Bonus ristrutturazione
  • Bonus mobili ed elettrodomestici
  • Ecobonus
  • Bonus tende

Imposte acquisto seconda casa

Quando si decide di acquistare una seconda casa bisogna considerare una serie di costi che non rientrano propriamente tra le tasse, ma che sono dovuti.

  • Notaio
  • IVA: al 10% del valore (in caso di acquisto da impresa costruttrice; non detraibile)
  • Imposta di registro: al 9% del valore dell’immobile e comunque non inferiore a 1.000 euro
  • Imposta catastale: varia a seconda si acquisti da privato o impresa
  • Imposta ipotecaria: varia a seconda si acquisti da privato o impresa

Attenzione, sia che la seconda casa venga abitata, resti vuota o disabitata per lunghi periodi si dovrà comunque pagare la Tassa sui Rifiuti (TARI).

 


 

Leggi gli altri articoli della guida “Vendere Casa da Privato”:

  1. Home Staging: come rendere attraente un immobile
  2. Vendere un immobile: documenti necessari
  3. Come valutare un immobile per la vendita
  4. Marketing Immobiliare: strategia e pianificazione
  5. Tassazione e fiscalità immobiliare

Si ringrazia per la collaborazione vendesicasaprivatamente.it


 

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