valutare un immobile, valutazione immobiliare, cerco casa, casa da privato, immobiliare,
valutare un immobile, valutazione immobiliare, cerco casa, casa da privato, immobiliare,

Definire il prezzo secondo criteri di mercato e di valorizzazione specifica

 

Il primo passo da fare preparando un annuncio di vendita di un immobile è assegnargli un prezzo che corrisponda realmente ai criteri del mercato.

Sbagliare la valutazione di un immobile significa veder scendere inesorabilmente la cifra di partenza e vedere invece aumentare il tempo di attesa per la conclusione dell’operazione.

I fattori da considerare sono una manciata e ne resta inesorabilmente fuori il valore affettivo.

Le quotazioni immobiliari sono infatti valori che fanno riferimento ai dati che arrivano dall’Agenzia del Territorio al preposto servizio dell’Agenzia delle Entrate, cioè l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI).

valutare un immobile, valutazione immobiliare, cerco casa, casa da privato, immobiliare,

Quotazioni immobiliari: cosa sono

Le quotazioni immobiliari sono indicazioni di massima sui valori del mercato residenziale, produttivo e terziario, individuando un valore minimo e uno massimo per ogni tipologia.

Non costituiscono quindi una vera stima, ma importanti intervalli indicativi che considerano l’ordinarietà dei fabbricati e lo stato conservativo prevalente in una determinata zona.

Sono utili a tutti: al cittadino che le consulta per comprare, vendere o affittare un immobile; alle istituzioni e agli operatori del settore per avere un’indicazione affidabile sui prezzi degli immobili in una determinata zona.


Criteri di valutazione e coefficienti di merito

Quartiere o zona, stato di manutenzione, grandezza dell’abitazione, ascensore o posto auto, classe energetica…

Tra i più generici criteri di valutazione, considerati su un immobile allo stato conservativo “normale”  troviamo:

  • superficie totale;
  • numero di locali;
  • vicinanza al centro città, per gli immobili ad uso residenziale;
  • vicinanza al mare o a luoghi di specifico interesse, per gli immobili residenziali in località turistiche;
  • condizioni, abitazione nuova o da ristrutturare;
  • soluzione indipendente.

Diverso il discorso per i coefficienti di merito, stabiliti dall’OMI dell’Agenzia delle Entrate.

Esistono dei calcolatori online e sono soprattutto disponibili le tabelle dell’Agenzia del Territorio, ma nel dubbio di assegnare al proprio appartamento un prezzo non reale è preferibile affidarsi ad un professionista.

Tra i principali coefficienti di merito si trovano:

  • stato locativo (abitazione libera, affittata e con che tipo di contratto);
  • piano e presenza di ascensore
  • stato di conservazione
  • luminosità
  • esposizione e vista
  • età dell’edificio
  • tipo di riscaldamento
  • superfici coperte e superfici ad uso terrazzo, balcone o giardino

 

valutare un immobile, valutazione immobiliare, cerco casa, casa da privato, immobiliare,
Formula matematica e stima sintetica: ma la realtà cambia da provincia a provincia

I calcoli sono matematici e fanno riferimento alla formula «Valore di mercato = Superficie commerciale * Quotazione al metro quadro * Coefficienti di merito», che assegna di fatto un valore in euro per ogni metro di superficie dell’immobile.

Equivale alla superficie convenzionale vendibile, data da «somma di superfici coperte + superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini + quote percentuali delle superfici delle pertinenze».

Non si tratta di astruserie o calcoli impossibili, tuttavia –per la vendita e soprattutto l’affitto di appartamenti– è spesso preferibile chiedere la consulenza di un professionista dotato di conoscenze tecniche ed esperienza specifiche.

Non va dimenticato anche che il valore di un immobile può cambiare notevolmente da città a città e da provincia a provincia e dalle tecniche di costruzione quando si tratta di edifici molto recenti o nuovi.

E spesso, fattori come il rispetto delle norme antisimiche, fanno oggi crescere il valore, il prezzo e l’appetibilità delle case in vendita.

 

valutare un immobile, valutazione immobiliare, cerco casa, casa da privato, immobiliare,

Essere ‘fuori prezzo’ non paga, o svende

Chi sta valutando l’acquisto di un immobile ha già un’idea del prezzo di mercato di ciò che cerca.

Meglio quindi non illudersi sul valore della propria casa paragonando per esempio le spese sostenute per il suo acquisto o costruzione parecchio tempo prima.

Il mercato immobiliare è in continuo cambiamento e bisogna aver ben chiare le caratteristiche di quello che si va a proporre. Si può attribuire un valore in euro in modo comparativo e approssimativo considerando il prezzo di immobili simili –per superficie e caratteristiche– nella stessa area geografica, ma bisogna fare molta attenzione.


Sbagliare di molto la quotazione in eccesso costringerà a un minor numero di contatti potenzialmente fruttosi –molti visitatori potrebbero arrivare solo per curiosità, ma faranno offerte basse– e ad un progressivo adeguamento al ribasso della cifra inizialmente richiesta.

Proporre invece in acquisto un immobile ad un prezzo troppo basso vedrà l’immobile svenduto e rapidamente, col rimpianto di non aver valutato meglio il suo valore reale sul mercato.

Cosa, quest’ultima, da evitare a meno di avere la necessità di concludere in tempi molto molto rapidi.

 


 

Leggi gli altri articoli della guida “Vendere Casa da Privato”:

  1. Home Staging: come rendere attraente un immobile
  2. Vendere un immobile: documenti necessari
  3. Come valutare un immobile per la vendita
  4. Marketing Immobiliare: strategia e pianificazione
  5. Tassazione e fiscalità immobiliare

Si ringrazia per la collaborazione vendesicasaprivatamente.it

 


 

1 commento

LASCIA UN COMMENTO

Inserisci un commento!
Digita il tuo nome